住宅ローンとは

ローンとは当然ながら借金です。
住宅（まだ自分の物になっていない財産）を担保に金融機関からお金を借りる行為です。

借りたお金は返さなければなりませんし、当然利息も支払わなければなりません。
万が一借金が返せなくなったらマイホームが担保として取られてしまいます。

住宅ローンは30年、35年という長期に渡って返済をするのですから、今後何があっても返済し続けることができる金額で借りるのが大前提です。

定期収入があれば、金融機関は年収の25％～30%位までの月々の返済額に相当する金額まで貸してくれますが、借りられる額が必ずしも返せる額ではないことを肝に銘じるべきです。

また人生において準備しなければならないお金は何も住宅だけではありません。
子どもの教育費や老後資金などの準備していくことを考え、住宅ローンは慎重に検討しましょう。

【借入額1,000万円あたりの月々の返済額】

返済期間	20年	25年	30年	35年
固定3％	55,460円	47,422円	42,161円	38,486円
固定3.5％	57,996円	50,063円	44,905円	41,330円
固定4％	60,599円	52,784円	47,742円	44,278円
固定4.5％	63,265円	55,584円	50,669円	47,326円

【返済可能な借入額の考え方】

返済期間35年で、借入希望額　3,000万円 の場合
固定金利3.5％で借り入れが可能であれば、返済期間と金利の交わった数字　41,330円ｘ3＝　123,990円　（借入額3,000万円あたりの月々の返済額の算出）
123,990円ｘ12カ月=1,487,880円＜年収ｘ20％~25%

住宅ローンの金利

住宅ローンは返済期間が長期に及ぶので、わずかな金利差でも負担する利息が大きく変わってしまいます。

返済期間	35年		差額
借入額	3,000万円
金利	3.5％	4％	0.5％
月々の返済額	123,988円	132,833円	8,845円
年間の返済額	1,487,856円	1,593,996円	106,140円
返済総額	52,074,960円	55,789,860円	3,714,900円

当然借りる額も多いより少ない方が家計にもプラスになります。

返済期間	35年		差額
金利	3.5%
借入額	3,000万円	2,500万円	500万円
月々の返済額	123,988円	103,323円	20,665円
年間の返済額	1,487,856円	1,239,876円	247,980円
返済総額	52,074,960円	43,395,660円	8,679,300円

住宅ローンは、できるだけ金利が安い時に借りる・できるだけ頭金を用意し返済額を抑える、ことが大事なのです。

住宅ローンの種類

住宅ローンの金利は、固定金利・変動金利・固定金利期間選択型の3種類に分けられます。

固定金利は借り入れ時に設定された金利が、返済終了時まで変わりません毎月の返済額が変わらないので、計画がたてやすいというメリットがあります。

代表的なローンはフラット35です。
http://www.flat35.com/

特に注目は省エレルギー性、耐震などの条件を満たす住宅に対して借入が可能なフラット35Ｓというローンです。
条件を満たせばローンの当初10年間あるいは20年間年0.3％の金利が引き下げられます。

変動金利は、金利が半年に1度見直しされます。

金利が下降傾向にある時には、金利変動によって利息負担が小さくなるというメリットがありますが、金利上昇時には利息負担が大きくなる心配があります。
特に返済額の見直しは5年に1度だけなので、本来払わなければならない利息が返済額を上回り、未払い利息として繰り越されることもあります。

返済額の見直しに上限があるため（上昇幅は最大25％）、金利が大幅に上昇した場合、毎月の返済額だけでは増えた金利分の支払いが間に合わず、当初の借入期間が終了しても利息分の支払いが終らず完済が遅れるということもあります。

あらかじめ金利見直しのタイミングが決められているのが固定金利期間選択型です。

例えば3年固定であれば3年間は固定金利で期間終了後にローンの見直しをします。
固定金利タイプと比較すると当初の金利は低く、数年間は金利が変わらないという安心感もあります。

住宅ローンの選び方

低金利がここ数年続いているので、ローンの金利は上がらない様に思いがちですがこれから30年以上にも渡りこの低金利が続く保証はどこにもありません。
むしろ過去の金利がそうであったように、4％、5％の金利まで上昇していくことを見込んでローンを組むべきでしょう。

金利が安いからと安易に変動金利でローンを組むのは、よほど返済能力に余裕がある方あるいは今後大幅な収入アップが望める方以外は難しいでしょう。

また金利が上昇傾向になったら長期固定金利に借り換えを・・・とハウスメーカーなどから勧められるケースもありますが、変動金利が上昇する時長期の固定金利はもっと上がっているので、計画通りに有利な借り換えをする可能性としては低いと思います。

まずは長期の固定金利できちんと返済計画を立てる、あるいはご家庭によっては、長期固定金利と固定金利期間選択型を組み合わせるミックス型も有効です。
金利上昇にどこまで家計が耐えられるのかをシミュレーションしてみると良いでしょう。

住宅ローンシミュレーションサイト

住宅金融支援機構
http://www.flat35.com/simulation/index.html

住宅ローンを検討するタイミング

一般的にマイホームを考える場合、「家」そのものの選択が最優先となりお金のことは後回しにされがちです。
欲しい物件が先に決まっているので、本来の返せる額以上のローンを組んでしまったり、目先の金利でローンを決めてしまい金利上昇リスクに耐えられなくなったりしてしまうことが往々にしてあります。

「マイホームが欲しい」と思ったら間取りやロケーションを検討するとともに住宅ローンを検討することをお勧めします。

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